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律师介绍

陈力维律师 陈力维律师,男,现任广东正平天成律师事务所基础民事诉讼组组长。毕业于广州大学法学院,获法学学士学位,后在华南理工大学主攻知识产权法,获法律硕士学位。2018年2月被广州市广播电视台经济与法频道聘为特约法律顾问。... 详细>>

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律师姓名:陈力维律师

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办案心得

长租公寓模式下法律救济

出租人(房东)维权途径

在物业自持模式下,即便长租公寓爆仓,不会存在出租人(房东)维权的情形;出租人(房东)进行维权的情形只能是出现在物业代持模式。

1.要求运营商支付欠付租金及承担违约责任

根据《合同法》第227条规定,承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。作为出租人(房东)应当及时向运营商杭州鼎家解除租赁合同,并要求其支付所欠租金及违约金;运营商向法院申请破产被受理的,出租人(房东)则应根据《企业破产法》的相关规定,在有效期内依法申报债权。

2.要求承租人(租客)依法腾空房屋

承租人(租客)已经向运营商支付完租金且未到期或其他已交付租金但未行使使用权的情形下,出租人(房东)是否有权要求承租人(租客)腾空房屋。根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》司法解释第18条规定,房屋租赁合同无效、履行期满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付腾房占有使用费的,人民法院应予支持。

根据该条规定,出租人(房东)在运营商逾期支付租金的情形下依法解除房屋租赁合同后,运营商应当将房屋返还给出租人(房东);运营商将房屋转租给承租人(租客)的,在出租人(房东)与运营商解除房屋租赁合同生效之日起,承租人(租客)边不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据,从而构成对出租人(房东)所有的租赁房屋的无权占有。故此出租人(房东)有权向承租人(租客)主张返还房屋要求其在规定期限内腾空房屋,逾期腾房的,有权向承租人(租客)主张逾期腾房期间的占有使用费。

承租人(租客)维权途径

长租公寓商业运营模式中,承租人(租客)处于弱势地位,在长租公寓爆仓的情况下,影响最大的莫过于承租人(租客),如何保障承租人(租客)合法权益,寻求正确的法律救济途径,是值得引起我们关注的。

在长租公寓爆仓的情形下,承租人(租客)有以下几种维权途径:

1.对出租人(房东)行使抗辩权

根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》司法解释第17条规定,出租人(房东)以运营商未支付租金为由解除合同时,承租人(租客)可请求带承租人支付欠付租金和违约金。该维权途径适用的范围比较窄,仅仅存在出租人(房东)为散户的情况下,承租人(租客)可以一对一与出租人(房东)进行协商抗辩。如果出租人(房东)是将整栋公寓租赁给运营商,则承租人(租客)实际无法运用该条进行抗辩。

2.要求运营商承担违约责任并归还剩余租金

运营商作为转租方,应确保转租的房屋可以依法使用,且不存在任何导致承租人不能使用的情形。在长租公寓爆仓情况下,运营商因未向出租人(房东)支付租金而导致租赁合同解除,承租人(租客)则可以根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》司法解释第8条规定,依法解除与运营商之间的租赁合同,要求运营商成为违约金责任并归还剩余租金。如运营商申请破产且法院依法予以受理的,则应根据《企业破产法》的相关规定,在有效期内依法申报债权。

综上,长租公寓作为响应国家租售并举政策的市场化产物,其商业模式是已经得到市场检验;目前出现长租公寓爆仓事件其主要原因在于长租公寓运营商没有对市场进行充分评估盲目扩张导致的后果。根据对长租公寓背后的法律关系及法律风险进行分析可以看出在合规经营的情况下经营风险是可控的;同时值得注意的是在长租公寓爆仓的情况下,出租人(房东)以及承租人(租客)应当依法进行维权,避免采取过激行为,以维护自身合法权益。



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